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Dispositifs fiscaux

Loi girardin Habitation
Logements locatifs intermédiaires

(art. 199 undecies A du CGI)


Préambule

Tout comme la Loi DE ROBIEN pour la Métropole, le législateur a mis en place sous couvert de l’article 199 undecies A du CGI, plus connu sous le nom de « LOI GIRARDIN », un dispositif qui favorise l’investissement immobilier des Territoires et Départements d’Outre-Mer.

DEUX POSSIBILITES POUR UN PARTICULIER INVESTISSEUR

1. L’investissement direct (appartement ou maison)

Dans ce cas, l’investisseur devra financer 100 % de son opération et en assumer les risques (location, entretien, sortie).

Nous considérons cette option intéressante si l’investisseur a pour but de récupérer le bien à terme.

2. L’investissement indirect sous forme de souscription de parts de SCI, que nous appellerons
    « Pierre Plénitude ».

Ici, le rendement de l’opération et sa sortie sont garantis et connus dès la souscription

Le concept

Une société civile immobilière est constituée spécifiquement pour un programme immobilier locatif ; l’investisseur métropolitain participera à l’augmentation de capital de cette dernière en souscrivant le nombre de parts ajusté à sa situation fiscale (réduction d’impôt minimum : 4.200 €). C’est la date d’augmentation de capital qui valide le départ de la défiscalisation en année pleine (pas de prorata).

L’investissement est financé par un apport réalisé par l’investisseur et par un emprunt bancaire (consenti préalablement par une banque locale à chacun des associés de la SCI sur la surface financière et garanties apportées par les promoteurs).

Au terme de la période obligatoire de location, 5 ou 6 ans selon le secteur (libre ou intermédiaire), l’investisseur sort de l’opération.

Exemple :

M. LE CLIENT souscrit 200 parts de 838 € dans la SCI CHARLY-TESSE, soit 167.600,00 €

Son apport personnel est de 58.660,00 € (35 %)

Frais de gestion 3.016,80 € (1,80 %)

La banque locale finance la différence 108.940,00 € (65 %)

La réduction d’impôt totale sera de 83.800 € (50 %)

Étalé sur 5 ans, soit 16.760 € x 5 ans (10 % / an)

Soit un gain net d’impôt et de prélèvements sociaux de 22.284 € (TRI 14.60% l’an)

L’effet de levier bancaire permet ainsi en tenant compte de l’apport et des réductions d’impôts,
un taux de rendement interne (T.R.I.) de 14,60 % l’an.

Garanties

• GARANTIES BANCAIRES DE NON RECOURS

Limitation du recours de la Banque contre chaque investisseur au seul nantissement des parts de la SCI.

Les investisseurs ne sont donc pas engagés à titre personnel en cas de non paiement de loyers entrainant l’absence de remboursement du prêt.

• GARANTIE DES LOYERS

Durant les 6 années de locations, le remboursement intégral des échéances de prêt est couvert par les loyers des locations versées et garanties par le gestionnaire (promoteur) + dépôt gage de 6 à 9 mois de loyers constitué et séquestré sur les livres de la banque (en cas d’utilisation, ce dépôt devra être reconstitué dans les 6 mois).

• CAUTION PERSONNELLE DES PROMOTEURS

Les promoteurs sont cautions personnelles et solidaires du prêt accordé aux investisseurs de la SCI.

La surface et les garanties données par les promoteurs permettent le financement accordé aux investisseurs associés de la SCI sans prise de garanties (pas de dossier de prêt à monter).

L’engagement de la banque (ci-dessus) est de nature à rassurer l’investisseur sur la solvabilité et la qualité des promoteurs gestionnaires.

• PROMESSE DE RACHAT DE PARTS

La sortie de l’opération est prévue contractuellement. En effet, lors de la souscription, l’investisseur bénéficie d’une promesse de rachat des parts.

Le rachat des parts s’effectue en transparence pour le solde de l’emprunt bancaire.

Le concept « Pierre et Plénitude » vous assure ainsi une sortie sans aucun risque fiscal ni financier.

• RENDEMENT GARANTI

Le rendement de l’opération repose uniquement sur les économies d’impôts réalisées.

Raison pour laquelle nous insistons particulièrement sur la pérennité de l’impôt à payer sur les 5 années.

• GARANTIES DE BONNE FIN FISCALE ET DE RENDEMENT

Contractuellement, les promoteurs s’engagent à indemniser les investisseurs si le bénéfice de la défiscalisation venait à être remis en cause et ainsi, à maintenir la réduction d’impôt prévue.

Les intervenants

• PATRIMOGESTION

Présent depuis 20 ans dans la conception, la recherche et le conseil de produits d’investissements, notre mission est d’assurer la parfaite maîtrise d’une opération de sa naissance à son terme.

Depuis 13 ans, nous diffusons des produits d’investissements auprès du Groupe Banque Populaire.

Notre expérience se traduit dans les domaines suivants :

    * La recherche et la faisabilité des opérations,
    * Le développement marketing et l’ingénierie financière,
    * Le contrôle et le suivi de gestion des opérations,
    * L’étude personnalisée,
    * Le conseil à la clientèle,
    * Le suivi juridique et fiscal de cette clientèle (2.800 clients au 31/12/07).

• SNCIP
TROPIC INVESTISSEMENTS

Sociétés néo-calédoniennes spécialistes de ce type de programmes, elles réalisent l’ingénierie financière et juridique des projets, les relations avec les opérateurs locaux et assurent le suivi et le contrôle local avec la gestion des SCI concernées.

• PROMOTEURS

Les projets sont portés par les promoteurs locaux, qui « in fine » reprennent les opérations. Ils sont sélectionnés selon des critères drastiques en liaison avec les banques prêteuses.

Les promoteurs sont fortement impliqués, apportant leurs cautions personnelles, une garantie de bonne fin fiscale, une garantie de loyers et une garantie de la maitrise des plannings et des coûts d’investissements.

• BANQUES

Les dossiers sont tous contrôlés et les prêts sont accordés par les banques locales (BNC : Banque de Nouvelle Calédonie – Groupe Caisse d’Épargne

et la BCI : Banque Calédonienne d’Investissement – Groupe BRED).

• NOTAIRE

Chaque investisseur donne une procuration au notaire qui les représente pour les actes et contrat tout au long du programme.

Lors de l’augmentation de capital, l’intégralité des fonds transite par le notaire afin de garantir l’intégralité de l’opération.

Le notaire établit une attestation de souscription.

• CONDITIONS SUSPENSIVES

Si la totalité des garanties n’était pas définitive au moment de la signature, l’intégralité des fonds versés par l’investisseur lui est alors restituée par le notaire.


En résumé

Logements Intermédiaires

• Opération

Construction de logements (appartements et villas) dans les TOM ou les DOM destinés à la Résidence principale de locataires pendant 6 ans pour les logements dits « intermédiaires » (conditions de prix de revient au m² et de ressources des locataires).

• Contexte fiscal

Opération s’inscrivant dans le cadre de la Loi d’incitation fiscale à l’investissement OUTRE MER (Article 199 undecies A du Code Général des Impôts).

• Financement

En règle générale, les investisseurs financent le montant de leur souscription à la SCI à raison de :

    * 35 % par un apport en fonds propres (+ 2 % de frais de réalisation),
    * 65 % par un crédit bancaire accordé préalablement à la SCI.

• Garanties

- Garantie de la banque limitée au nantissement des parts,

- Garantie de la banque de ne pas mettre en jeu le nantissement des parts avant l’échéance de la

période obligatoire de détention de 6 ans.

- Garantie bancaire de non recours contre les investisseurs concernant le remboursement du prêt,

- Sortie de l’opération prévue contractuellement.

• Avantage fiscal

La réduction d’impôt est égale à 50 % du montant total de l’investissement (apport + financement).

Les réductions d’impôt s’étalent sur 5 ans :

• 10 % la 1ère année (année de la souscription)

• 10 % la 2nde année

• 10 % la 3ème année

• 10 % la 4ème année

• 10 % la 5ème année

À la une ...

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