description description description description description description description

Dispositifs fiscaux

La Location Meublée

Un cadre juridique spécifique

C’est l’article 151 septies du CGI qui définit le cadre fiscal et juridique du Loueur en Meublé Professionnel (souvent dénommé par l’abréviation LMP).

Cet article précise ainsi que la qualité de loueur professionnel est reconnue dès lors que ce dernier est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et qu’il réalise plus de 23.000 € TTC de recettes annuelles ou au moins 50 % de son revenu au titre de l’activité de location meublée professionnelle.


Détermination du seuil des 23.000 €

Pour déterminer ce seuil des 23.000 € TTC, il convient de prendre en compte le total des loyers acquis au cours d’une année civile.

Si l’activité de LMP débute ou s’achève en cours d’année, le seuil des 23.000 € TTC est ajusté en proportion du nombre de jours d’exercice par rapport à 365 jours.


Statut juridique de l’acquéreur

• Personne physique,

• Personne morale (société translucide - article 8 du CGI) : (SARL de famille, EURL, option pour le régime des sociétés de personnes (article 239 bis AA du CGI).


Le cadre fiscal et ses avantages

Le Loueur en Meublé Professionnel relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) article 34 du CGI.

A ce titre, il pourra déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés par cette activité.


a) Les charges déductibles du revenu global

On retrouve :

• Les frais d’acquisition

• Les frais d’étude et de recherche

• Les intérêts d’emprunt et prime d’assurance

• Les charges de propriété et de copropriété

• Les taxes foncières et professionnelles (exonération de la TP si bien donné à bail)

• Les charges découlant du statut LMP


b) Les amortissements

• l’immobilier sur 25 ans

• Le mobilier sur 8 ans

L’article 31 Annexe II du CGI précise pour sa part que l’amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminués des autres charges déductibles.

Les amortissements pratiqués seront en quelque sorte mis en réserve jusqu’à ce que l’activité devienne bénéficiaire. Ils pourront alors être déduits de ces bénéfices et ramener ceux-ci à zéro jusqu’à apurement complet, constituant ainsi une « réserve d’amortissements fiscaux » reportable sans limitation de durée.

c) Récupération de la TVA

L’activité de Loueur en Meublé Professionnel est exonérée de TVA.

L’acquisition de biens neufs permet, sous certaines conditions, d’obtenir l’assujettissement à la TVA, lorsque :

• La résidence offre certaines prestations de base (accueil et réception, fourniture de linge de maison, nettoyage des locaux, et service du petit déjeuner),

• La résidence est louée par bail commercial à un exploitant unique, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés au titre d’une activité remplissant les conditions ci-dessus.

d) La douceur des plus-values sans impôts

Le Loueur en Meublé Professionnel est exonéré d’impôt sur les plus-values s’il exerce son activité depuis au moins 5 ans et si les recettes n’excèdent pas 250.000 € HT (article 151 septies du CGI).

e) La couverture sociale

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel permet, moyennant un certain coût (cotisation maladie, vieillesse, allocations familiales), de bénéficier d’une couverture sociale et de valider des trimestres de retraite qui peuvent s’avérer utiles.

f) I.S.F

Depuis la Loi de Finances 1999, la possibilité d’exonération au titre de l’I.S.F. est limitée aux Loueurs en Meublés Professionnels qui remplissent cumulativement les conditions suivantes :

• Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés au titre de l’activité exercée,

• Réalisation d’un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23.000 € TTC,

• Revenus tirés de l’activité représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer  fiscal (revenus d’activité, soit BNC, BIC, salaires, rémunération gérance et indemnité chômage).

g) Transmission de l’activité

Les Loueurs en Meublé Professionnels sont autorisés à se prévaloir du régime de faveur dont bénéficient les transmissions d’entreprise.

Les ayants droit sont autorisés à différer, puis à étaler le paiement des droits de mutation dans les conditions suivantes :

• différé de paiement pendant 5 ans,

 

A l’issue de cette période :

• fractionnement du paiement sur 10 ans par échéances semestrielles (à un taux réduit, compris entre 1 et 2 %).

Si les héritiers conservent le statut de Loueur Professionnel, ils seront autorisés à déduire de leur résultat le montant des droits de succession acquittés.

Ces mêmes héritiers bénéficient d’un abattement de 75 % des actifs transmis s’ils s’engagent à conserver ces biens 4 ans (Loi Dutreuil).


En résumé

Un statut unique permettant la constitution d’un patrimoine immobilier financé en grande partie par :

• Les économies d’impôt,

• Des revenus défiscalisés,

Le tout assorti d’une exonération de plus-values et d’un coût de transmission réduit.


Cas de régime micro BIC

(Ne s’applique pas aux résidences de tourisme avec services).

Issu de la Loi de Finances pour 1999, le régime Micro BIC permet à un Loueur en Meublé NON Professionnel de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71 % des recettes jusqu’à 76.300 €
(pour 2006).

Ce régime sur option ne peut s’appliquer qu’aux entreprises individuelles et aux biens non assujettis à la TVA.

De même l’investisseur concerné par cette option ne doit pas avoir financé son acquisition par un emprunt (l’option est bien moins intéressante).

À la une ...

...

...

En savoir +
Espace Pro
SÀRL PATRIMOGESTION AU CAPITAL DE 7.500.000 EUROS • RCS ANNECY B 345 115 133 • N° DE GESTION 92B26 • CODE APE 703 E • N° TVA FR 033 451 151 33
Coutier en assurance N° Orias 07 030 221 • www.orias.fr • Garanties financière et de reponsabilité civile professionnelle conformes aux articles L512-7 du code des assurances
Mentions légales | Conception : BOOST